朗讀發達國家也會沒房住？在這個國家，就是這麼真實 | 地球知識局第發達國家也會沒房住？在這個國家，就是這麼真實

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NO.1063-加拿大人買不起房
作者：椰格
校稿：貓斯圖 / 編輯：酸奶泡
中國最近的房價開始企穩，即使是在一二線大城市，房價也是穩中有降，再不見過去十年那種一日一價的瘋狂景象。 中國人對房地產的熱情也有盡頭，房地產作為一種可以牟取暴利的投資品的歷史，可能要暫時告一段落了。 
其實中國近十年來房價飛漲，是一個大型經濟體高速發展中的必經之路，很多發達經濟體都經歷過。 隨著經濟發展逐漸穩定，房價也會轉入平常狀態。 
但同樣在這十年，大洋彼岸一貫低調的加拿大，房價卻也在走高，人們都在抱怨住不起了……
發達國家房價第一虛胖
2018年，經濟合作與發展組織OECD對全世界高收入國家的房價收入比作了統計。 這個數值的演算法是，將當年全國房價和收入各取中位數，然後相除。 從這個演算法也能看出來，比值越高，說明房價相對收入越高，對工薪階層來說就越難負擔。 
不過由於各國情況千差萬別，發展中國家和發達國家的情況又有所不同，為了讓資料更具有參考意義，OECD把演算法做了小幅度調整，方便各成員國自行比較：以2015年各國的房價收入比為基準值100，根據增長比例給出去年的數字。 
以2015年為基準的
2018高收入國家房價水平
（圖片來自OECD官網）
具體的過程可能把你看亂了，直接看結論。 
經過OECD統計學家的一通操作，2018年加拿大的數值是122.9，也就是說2018年加拿大的房價增幅比收入增幅上升了22.9%，工資永遠也追不上房價了。 這事放中國不新鮮，但考慮到我們是一個發展中大型經濟體，而且房產還承載著戶口、學籍、醫療、地產傳統這些附加值，溢價高並不奇怪。 相反在發達經濟體中出現如此明顯的房地產高於其他收入漲幅，是不太尋常的。 
細節部分
（圖片來自OECD官網）
在OECD的眾多發達國家成員國中，次於加拿大的是葡萄牙，為117.7，然後是斯洛維尼亞，為116.2，都沒有超過120。 而在歐洲主要經濟體中已經被人認為是超級泡沫的英國房市，這一數值也才只有107.8。 對於沒見過中國大世面的加拿大房客來說，這個漲幅已經非常可怕了。 
這樣的漲幅也不是一天兩天了，去年下半年還算是加拿大房價收入比上升比較慢的一年，2016~2017年才是加拿大房市的奇蹟時期，每個季度的房價收入比都要上漲3%~4%，但買房者還是絡繹不絕，更加推高了房價。 房價漲幅能在2018年有所減緩，還要歸功於政府宏觀調控，提出了要預付20%定金的政策，並在銀行系統推廣了客戶貸款壓力測試（令中國人驚奇的是他們過去竟長期沒有首付和償還能力評估的系統？），這才把交易熱度打下去。 
05-19年加拿大住房價格
18年後均價漲幅較小
藍線是以房屋價格指數基準
紅線為平均水平
（圖片來自OECD官網）
而如果把這一輪上漲放在更大的時間尺度上看，這波奇怪的上漲早在2012年開始就已經出現了。 從2012年末開始，加拿大的房地產交易量就不斷走高，到2016年年中達到了歷史頂點，這也正是加拿大房價收入比值暴漲的時間點。 
也正是在2016年，加拿大的房地產行業佔據了全國一半的經濟份額，部分地區的房地產收益率高達30%。 隨時需要注意的是，這是在發達國家加拿大，城市房地產在經濟發展過程中的高盈利能力時代已經過去了，不能用中國過去十年的經驗進行對比。 也同樣因為是發達經濟體，加拿大其他行業的增長空間也不大，當年的GDP增長率僅為1.4%，買房一下子成了最好的投資標的。 
今年年初報道
房價今後或許不會瘋長
雖然是利益相關團體，但加拿大房地產協會CREA仍然表示，房地產價格過高可能會吞噬本屬於其他經濟部門的投資，滋生泡沫，讓加拿大經濟結構逐漸惡化。 
這一切確實讓他們看不懂。 
危機後的重生
2012年後的加拿大房地產行業的突然興起倒是不難解釋。 
自90年代以來，經濟增長逐漸乏力的加拿大就一直保持低息狀態，希望透過低息放款刺激民眾消費、資本投資，持續拉動經濟增長。 也不光是在加拿大，大多數經濟陷入停滯的歐美髮達國家都是這麼做的。 有的國家為了倒逼民眾消費，甚至推出了負利率，錢存銀行還不如放家裡安全。 
2000至2018年經合組織國家房價走勢
加拿大為紅線
2015年到了分水嶺
（圖片來自OECD官網）
短期的寬鬆政策的確有利於拉動內需和投資，促進經濟健康增長；但長期的寬鬆政策如果沒有足夠的經濟進步相匹配，民眾的消費增長趕不上收入增長，就會空耗民力，導致銀行壞賬死賬變多。 利息再低客戶也還不上，甚至還要賴本金。 
08年次貸危機就是由美國的房地產行業壞賬開始，蔓延到整個歐美社會的。 所以08到09年，手頭拮据，對未來充滿悲觀的歐美人都不會買房，加拿大人也不例外。 
08年金融海嘯後
美國推出了三輪量化寬鬆
貨幣基礎大幅增加
（圖片來自wikipedia@Rx5674）
但和其他歐美國家不同的是，加拿大的人口增長率一直偏高，過去二十年都維持在1.2%以上。 相比之下，美國始終在1%以下，英法德等老牌發達國家更是在0.5%以下（其中不少還是難民），日本都有幾年是負增長的，連印度的人口增長率這幾年都在下滑，去年只有1.1%。 
人口數量上升最明顯的是加拿大南部美加邊境一線的溫暖大城市。 這主要由幾方面的原因造成：
不知道從美國那邊跑過來的多不多
其一，大城市的第三產業工作機會多，在資訊化社會這是對人才最具有吸引力的崗位，外地居民都會湧入大城市；
其二，大城市人口基數大，生活安逸，在後農業時代生育意願其實比北方城鎮更高（考慮到加拿大的北方城鎮都是苦寒之地）
其三，加拿大從2015年之後放寬了移民法，在2015、2016年分別吸納了30萬人，並計劃在2020年之前再吸納100萬人，以彌補戰後嬰兒潮那一代人留下的崗位空缺。 
15年7月-16年7月
加拿大移民人數32萬餘人
在大城市出生的土著孩子和移民，顯然都是不會離開大城市的，大城市人滿為患也很自然。 比如坐落在安大略湖邊的全加第一大城市多倫多，在過去十年每年能吸引75000人遷入。 看上去不多，但加拿大總共人口也才3700多萬，這相當於每年有0.2%的國民進入，同等事件放在中國，就是每年有283萬人湧入上海。 （當然人口上了這樣的量級，管理難度成幾何級上升，本就不現實，這裡只是做個比喻）
大量移民和年輕人湧入大城市，戰後嬰兒潮那一代的老人則已經在氣候溫潤的大城市住慣了，只想安度晚年，不願意到北方苦寒之地去“戍邊”，加拿大大城市的住房供應困難，價格也水漲船高。 
歡迎來到多倫多，但你可能買不起
（多倫多中心商務區）
（圖片來自wikipedia@paul bica）
這是最直觀，也是最表層的因素。 
神秘的海外投資客
左翼政府執政的加拿大當然不會坐視城市工薪不管，打出了不少政策組合拳，試圖扭轉房地產價格畸形上漲的趨勢。 
2018年，加拿大央行就推出了前文所述的緊縮政策，提高了購房貸款的首付，並縮短了貸款償還期，希望以此阻止投機買房者的行動。 政策當時收效了，2018年第一季度全國房產交易量大幅下滑，至今都沒有回到最高位。 
2007-2019加拿大房屋
月度銷售走勢(紅線)
2018年陡降
（圖片來自OECD官網）
但到了2018年下半年，交易量又上升了，溫哥華房價在那段時間還逆勢上漲了12%。 此後價格也沒有停止回升的腳步，溫哥華、渥太華、蒙特利爾的房價都在不斷上升。 其實對於沒有存款習慣，家長又不掏錢包的加拿大年輕人來說，提高首付門檻、縮短償還期，的確會打消他們買房的念頭，卻全然阻止不了有本金、有耐性的投資客。 
年輕人想在大城市混下去，就只能租房住。 
為了保護租房客，加拿大一直都有很強勢的租房保護法規。 最嚴厲的還要數魁北克省，如果房東在續約時要求比上一年更高的房價，房客就可以要求房租談判。 而一旦合約簽訂，除非房客不交租金或者在房子裡從事違法行為，房東是不能主動趕走房客的。 但這個違法行為的定義非常狹窄，甚至連轉租當二房東都不算。 房東在租房交易中幾乎沒有主動權。 
乍一看這保障了房客的利益，但長期來看這樣的政策並不會讓租金自然下降。 當房東們意識到自己在租房中不能收穫想要的利益，有錢的人就不會主動購買房屋以供出租，市面上流通的房屋變少，長期價格只會更高。 
在現在的多倫多，一個職員能拿到4000加元的月薪已經很不錯了，但住房的租金已經漲到了至少2000加元（合10000多人民幣），佔去了月收入的一半。 再加上昂貴的電信、食品、車輛保養、水電費，一個月下來也是月光的居多。 
網友吐槽多倫多租金高
想買房就更不可能了，根據加拿大最大的房屋資訊網站Better Dwelling分析師計算，在房價不動，收入維持增長的情況下，多倫多人也還需要40年時間才能讓收入趕上房價。 
所以如果你有在多倫多打拼的朋友，請多多關心TA一下，因為他們現在已經過得比北漂還慘了。 
只有在溫哥華的人可能還笑得出來。 由於2018年溫哥華對海外買家購房加徵20%的印花稅，並要求登記買主的個人資訊，溫哥華房價從去年開始就狂瀉不止，已經被國家統計局從高房價地區裡除名了。 有不少當地華人喜憂參半，沒房的想抄底卻又怕繼續跌，早幾年咬牙買房的已經高位站崗欲哭無淚了。 
到現在還在狂跌
政府是主因
不過話又說回來，溫哥華的地方政策不過是對海外買家加稅和登記資訊，竟能硬生生將房價從全國性的泡沫中打下來，說明海外資本是推動這一輪上漲的重要因素。 的確，此前加拿大買房並不困難，外國人買房也只需要支付很少的附加稅，還能透過財務操作再降一些，外國人入加炒房的確能有收益。 
那麼，又是什麼人，能聚集如此巨大的資本量和購買量，又在千萬種當地產業中慧眼獨具地盯上了房地產這個特別的產業呢？
*本文內容為作者提供，不代表地球知識局立場
封面圖片來自wikipedia@David G. Gordon
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